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重磅！天津首套房贷利率上调！楼市热度“熔断”银行额度？！
以下文章来源于天津365淘房 ，作者365淘房
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最近，有群友透露，引起了“小地震”：
五大行（建行、中行、工行、农行、交行）联合决定自2018年6月21日起调整住房贷款（首套普通客户上浮20%，二套普通客户上浮30%）。
这则消息到底是不是真的呢？为此，我们对目前天津20家银行的房贷利率情况展开了调查。
6月以来，天津地区的首套房贷利率已上调！
据调查，目前天津首套利率上浮低于5%的情况几乎要“绝迹”了，而首套基准利率目前仅出现在农商银行。
相比于4月份来说，天津大部分银行的首套房贷利率上涨幅度均已上调，最高已达到30%。
注：该表统计的各大银行利率只是大致情况，因不同银行的贷款首付比例以及优惠等不同，同时还要考虑到购房者的资质情况，具体请咨询各贷款银行。
6月，天津20家银行中，首套房贷上浮5%的仅有农业银行和华夏银行这两家银行，目前来说农业银行是五大行中首套房贷利率最低的了，并且放款速度方面，快的话一个月内可以完成。
工商银行、中国银行、建设银行、交通银行均已提高至10%。
而4月时，天津还有4家银行能做到首套利率5%。目前上浮至10%已经是较低水平了，兴业银行、北京银行、渤海银行、浙商银行、大连银行均已达到15%，其中几个银行4月份还保持在10%的水平。
浦发银行从6月14日开始执行首套房贷利率上浮15%、二套上浮20%，但即使是这样，额度也特别紧张，基本上放款很困难，而且这样情况可能要持续比较长的一段时间。
很多在6月14日之前接的“单”，也要按照这一标准执行，因此客户经理们都表示目前有很多客户“退单”。
此外，光大银行、民生银行的利率上浮比例最高，首套就已达到30%，二套达到了40%。
这么高水平的房贷利率，从一方面就已经表示银行的额度很少了，放款有一定的难度。而民生银行在4月时就已经停贷了，如今额度继续处于紧张的状态。
而很难得的是，在各大银行房贷利率全面上调的情况下，农商银行还能保持首套房贷利率“基准不上浮”。
对于一般客户来说，首套房贷利率可以达到基准利率4.9%；对于一些特别优质的客户，首套可以做到95折，也就是利率4.655%。
目前天津首套房贷上浮利率已经有向二套靠拢的趋势，比如中国银行、交通银行、招商银行、中信银行、天津银行首套和二套的上浮比例已经相同了。
对于购房者来说，利率上浮，相应的总还款利息也就增加，尽管在首付层面上看不到什么变化，但实际上购房成本增加了。
以首套房、首付3成、贷款100万元、等额本息还款25年为例，来看看不同的利率上浮比例需要多还款多少钱。
以目前天津各大银行首套房贷利率上浮10-15%的现状来看，100万的贷款月供基本在6000-6200元左右。
首套房贷利率的上调，对购房者来说影响还是很大的，在一定程度上增加了买房者的经济负担。
对于购房者来说，最理想的状态就是房价下降，房贷利率也下降，但从调控的效果来看，往往只能是二取一。
为什么目前各大银行纷纷调高了房贷利率的？按理说，都是临近年底的时候银行的额度才会比较紧张，从而提高贷款利率。
而今年在5、6月份这种现象就已经出现了。除了银行本身资金收紧，房贷业务占比有限制要求以外，更大的原因是天津楼市的热度上升，房贷需求旺盛。
5月16日，天津发布《“海河英才”行动计划》，同时人才落户新政正式执行，截止到6月12日，已经落户2.5万人，后台预审通过36万人，目前每天签发准迁证1200人。
落户新政一方面刺激了之前一直处于观望状态的购房人群，导致一部分购房需求集中释放，另一方面，“新天津人”的陆续“入场”也掀起了一波“购房热”。
新政实施后仅半个月“效果已显著”。
新房市场
2018年5月中旬开始，各大项目明显加快了推盘节奏，每逢周末都会有一波开盘小高潮，而即使在工作日时，也有不少项目忙着开盘。
5月天津全市新房新增供应套数为12015套，环比上涨了284%！
根据我们的统计，自从5月16日新政实施以后，天津全市共有53个新房项目加推或开盘，其中富力又一城、东丽湖万科城高层、华润橡树湾、新城樾风华接连两次或三次加推，节奏明显加快。
成交方面，仅5月全市新房成交量就达到了10886套，相比于4月，增长了101%！
这些加推或首开的新房项目中，天房崇德园二期、华润橡树湾、联发红郡、社会山西苑、中福朗诗翠微澜阁、亿利华彩城、愉景城这7个项目开盘即售罄，去化率非常不错。
现阶段，好的房源是一房难求，热门楼盘开盘即清盘者屡见不鲜，买房热度不减，买房人多，加大了房贷需求量。
各大银行的额度自然就比较“吃紧”，因此纷纷上调房贷利率也是正常的市场规律。
二手房市场
再看二手房方面，5月16日新政发布后的第一个周末，天津二手房成较量迎来了高峰，待购房需求集中释放后，从6月开始已基本回归正常水平，但较3月、4月仍处于较高水平。
数据来源：贝壳二手房成交量
数据太枯燥，我们可以用实例对比一下。
在6月4日搜索“南开区；150万以下；不看商业类”，可以找到1073套房源。同样，6月23日可以找到991套房源。
在6月4日搜索“河西区；150万以下；不看商业类”，可以找到829套房源。同样，6月23日可以找到751套房源。
20天的时间，平均每区每天净减少4套房源（还有新增），说明目前天津二手房市场热度仍在持续。
目前“新天津人”大部分购房主力还没有“进场”，目前有购房资格的人数不足3万。
但是后台预审的36万人会在未来1年内陆续“进场”，购房需求不会减少，因此也很难说银行的房贷利率是否会回调。
不过，正好在这个时间截点上，6月24日，据央行通知显示，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，释放资金共约7000亿元。
具体来说：
第一、自2018年7月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份制商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约5000亿元。
第二、同时下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约2000亿元。
专家们认为，此次央行降准会对楼市形成小幅利好，资金是会比较容易流向房地产市场的。
这对于目前天津各银行额度“吃紧”的情况无疑是利好的，央行此次的降准极有可能遏制住天津房贷利率继续上涨的苗头。
综合这些情况来看，眼下这轮利率大幅、快速上涨基本已经接近尾声，利率继续走高的速度将放缓。
但是，按照市场规律来看，每年年底银行的额度大概率会“用完”，房贷利率有可能会上涨，再加上“新天津人”购房需求的释放，因此，今年年底买房可能会比较“紧张”。
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